Unsere Fallstudien

Thomas Schmidt betreibt seit 14 Jahren ein Maklerbüro in Berlin-Charlottenburg. Sein Team betreut hauptsächlich Eigentumswohnungen im mittleren bis gehobenen Segment — 60 bis 120 Quadratmeter, Altbau und Neubau gemischt. Das Problem: Fast jedes dritte Objekt kam leer auf den Markt. Und leere Wohnungen auf ImmoScout24, das weiß jeder Makler, generieren deutlich weniger Klicks als eingerichtete.

Vor OptiEstate hatte Schmidt physisches Staging ausprobiert — bei zwei Objekten. Kostenpunkt: jeweils knapp 3.000 EUR. Die Ergebnisse waren gut, aber die Methode war nicht skalierbar. Koordination mit dem Staging-Unternehmen, Lieferzeiten, Auf- und Abbau — bei 8-10 neuen Objekten pro Monat schlicht nicht machbar. Seit September 2025 nutzt das Team die OptiEstate-Flatrate für 79 EUR im Monat und staged praktisch jedes leere Objekt, bevor es auf die Portale geht. Die bevorzugten Stile: Skandinavisch für Altbauten in Charlottenburg und Wilmersdorf, Modern für Neubauprojekte in Mitte und Friedrichshain. Die Ergebnisse nach sechs Monaten sprechen klar für sich.

Die durchschnittliche Vermarktungszeit sank von 67 auf 41 Tage — ein Rückgang von 39%. Die Anzahl der Anfragen pro Inserat stieg um 35%. Besonders auffällig: Bei den gestageten Inseraten lag die Klickrate auf ImmoScout24 im Schnitt 28% über dem Büro-Durchschnitt des Vorjahres. Schmidts Team staged inzwischen nicht nur leere Wohnungen, sondern nutzt auch das Decluttering-Feature bei bewohnten Objekten, die während der Vermarktung nicht leergeräumt werden können.

Was Thomas Schmidt besonders überzeugt hat: Die Zeitersparnis. Früher musste sein Team bei jedem leeren Objekt entweder akzeptieren, dass die Fotos weniger ansprechend sind, oder 3-5 Tage auf einen physischen Stager warten. Jetzt fotografiert der Kollege vor Ort, und innerhalb von 10 Minuten sind die gestageten Bilder im Portal. Bei einer Provision von durchschnittlich 12.000 EUR pro verkauftem Objekt rechnet sich schon ein einziger zusätzlicher Abschluss durch bessere Fotos mehr als die Jahreskosten der Flatrate.

Maria K. hatte ihre 3-Zimmer-Altbauwohnung in Schwabing geerbt und wollte privat verkaufen — ohne Makler, um die Provision zu sparen. Die Wohnung stand leer, 78 Quadratmeter mit Stuck und Fischgrätparkett. Auf dem Papier ein attraktives Objekt. Aber die ersten Fotos der leeren Räume wirkten trist und die hohen Decken ließen die Zimmer seltsam proportioniert erscheinen.

Eine Freundin hatte ihr von Virtual Staging erzählt. Maria buchte das Makler-Paket für 19,99 EUR und ließ sechs Räume stagen: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Arbeitszimmer und Essbereich. Den skandinavischen Stil wählte sie, weil er ihrer Meinung nach am besten zum Altbau passt — helle Möbel, warme Holztöne, nicht zu überladen.

Das Inserat ging mit den gestageten Bildern auf ImmoScout24 und Immowelt online. Innerhalb der ersten Woche kamen 14 Anfragen, davon 9 ernsthafte Besichtigungswünsche. Nach 23 Tagen war die Wohnung verkauft — weit unter dem Münchner Durchschnitt von 45 Tagen (Quelle: Immobilienverband Deutschland, Q3 2025). Der Kaufpreis lag 8% über dem ursprünglichen Angebotspreis, weil sich mehrere Interessenten überboten.

Marias Fazit: Die gestageten Bilder haben den Unterschied gemacht. Vorher wirkten die hohen Decken in der leeren Wohnung fast einschüchternd, die Zimmer sahen kälter und kleiner aus, als sie tatsächlich waren. Mit der skandinavischen Einrichtung im Bild konnten Interessenten sich sofort vorstellen, wie es wäre, dort einzuziehen. Mehrere Besucher bei den Besichtigungen sagten, die Fotos hätten sie überhaupt erst dazu gebracht, einen Termin zu vereinbaren. Die Kosten von 19,99 EUR standen in keinem Verhältnis zum Ergebnis — der Aufpreis beim Verkauf lag im fünfstelligen Bereich.

Immocura verwaltet rund 2.800 Wohneinheiten in Hamburg und dem Hamburger Umland. Bei einem Portfolio dieser Größe ist Mieterwechsel Alltag — etwa 120 Wohnungen pro Jahr brauchen neue Mieter. Jeder Tag Leerstand kostet bares Geld: Bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,50 EUR pro Quadratmeter und 65 Quadratmeter Durchschnittsfläche sind das rund 27 EUR pro Tag und Wohnung.

Früher fotografierte das Immocura-Team die Wohnungen nach dem Auszug und stellte die Fotos direkt auf die gängigen Portale — oft noch mit Gebrauchsspuren, alten Tapeten und der unvermeidlichen leeren-Wohnung-Trostlosigkeit. Manche Wohnungen wurden wochenlang nicht angefragt, obwohl Lage und Preis stimmten. Die durchschnittliche Wiedervermietungszeit lag bei 38 Tagen — das entsprach bei 120 Wohnungen mehr als 120.000 EUR Leerstandskosten pro Jahr.

Seit Januar 2025 staged das Team jede frei werdende Wohnung mit OptiEstate. Der Prozess ist standardisiert: Der Hausmeister fotografiert nach dem Auszug, das Büro lädt die Bilder hoch und staged Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche im modernen Stil. Zeitaufwand pro Wohnung: unter 15 Minuten. Die durchschnittliche Wiedervermietungszeit sank auf 22 Tage — eine Reduktion der Leerstandskosten um 42%. Bei 120 Wohnungen pro Jahr ergibt das eine jährliche Ersparnis von knapp 52.000 EUR an Leerstandskosten. Die OptiEstate-Flatrate kostet 948 EUR im Jahr. Das ist ein ROI von über 1.200%.

Besonders interessant: Die Qualität der Mietanfragen hat sich ebenfalls verbessert. Wohnungen mit gestageten Fotos ziehen laut Immocuras Erfahrung tendenziell solvente Mieter an, die Wert auf gepflegte Wohnungen legen. Die Nachvermietungsquote — also Mieter, die innerhalb der Probezeit wieder kündigen — ging ebenfalls leicht zurück, was auf bessere Erwartungshaltung bei der Anmietung hindeutet. Stefan Weber plant, die API-Integration zu nutzen, sobald diese verfügbar ist, um den Prozess noch weiter zu automatisieren und das Staging direkt aus der Hausverwaltungssoftware heraus auszulösen.